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賢者になろう! 賢者になるためのステップコラム

Vol.41

2012.11.12

賃貸経営の賢者になろう!
~管理会社選択のポイント~

第3回 ポイントその2 『基本的な管理業務』

 まず「(1)家賃管理業務」です。

 この業務について求められるものは次の2点だと考えます。

  [1]家賃滞納が極めて少ないこと
  [2]入出金システムが安全であること

 この2点です。

 はじめに[1]についてですが、家賃滞納はほぼゼロであることがPM会社に求められるレベルだと私は考えています。

 オーナーによってはPM会社に滞納保証(※注:回収できなかった家賃をPM会社が補てんしてオーナーに払い出しすること)させるケースがあります。

 また近ごろは連帯保証人代行会社(以下「保証会社」といいます。)を活用して、滞納家賃を保証会社に立替えさせることが非常に多くなりました。

 これらも含め、どんな方法を駆使しても家賃滞納をなくすことをPM会社には求めてよいと思います。

 家賃は前家賃制(※注:前月末までに当月分の家賃を払っていただくこと)を取ることが多いですが、遅くとも当月分のお家賃は当月中に回収するよう、PM会社には要求したいところです。

 ただし滞納保証には「最大3ヵ月まで」などといった上限が設けられていることが多いので、注意が必要です。

 また保証会社には倒産リスクがありますから、私は自社で当月中にしっかり回収できるスキルを持ったPM会社を選んだほうが安全だと考えます。

 続いて[2]についてです。

 多くのPM会社が採用している家賃集金方法では、まず入居者が家賃をPM会社の家賃管理口座に振り込みます。

 PM会社はそこからPM手数料やメンテナンス料、光熱費などを差し引き、毎月決められた日にオーナー口座に残額を振り込みます。

 この方法はオーナーの手間を省くという意味では非常によいですが、PM会社の経営状態が悪化しているときは、家賃がオーナーに振り込まれなくなるリスクがありますので、オーナーは財務諸表を提出させるなどして、経営状態をよくチェックしておくべきだと考えます。

 また右図の方式のように、PM会社の口座を経由しないで入出金管理ができるシステムを備えたPM会社もありますので、そうしたバリエーションがないかどうか確認されるとよいでしょう。

 次に「(2)更新契約業務」です。

 この業務は入居者の契約期間満了日までに更新料を受領し、更新契約書をまき直し、損害保険を扱っている場合はその更改もしっかり行うことが基本です。

 これが潤滑に行われれば、オーナーは更新料を得られ、また入居者や連帯保証人の現況を確認できます。私はこの現況確認という点に注目していただきたいと思っています。

 たとえば前回の契約時から今回更新が行われるまでの間に入居者は仕事を辞めてしまっているかもしれません。

 あるいは連帯保証人がお亡くなりになってしまっているかもしれません。

 賃貸借契約書上ではオーナー(または管理会社)への報告を義務付けることが多いですが、実際、わざわざ報告してくださることは稀です。

 それをきちんと確認できるのが更新契約の機会なのです。

 この業務を怠り、現況を正しく把握していないと、いざ家賃未収などで訴訟というときに訴える相手がいなかったりして慌ててしまうことが少なくありません。

 よってPM会社には「未更新ゼロ」というレベルをお求めになるべきです。

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